Leanne的每日分享 | 利率上涨是否会改变加拿大房地产市场的游戏规则？

大家早上好!

最近大家讨论最多的话题除了通胀，那就莫过于加息对于房地产市场的影响了。加拿大央行目前已经加息两次，利率的快速上升最终会冷却我们的房地产市场吗？我看到众说纷纭，大家见仁见智。

看涨的一方认为房价的背后支撑是我们大量的移民大军，在未来几年会有更多的移民涌入支撑刚需，从而支撑房价。这个论点的核心是供应不足，而需求仍会保持强劲。

看跌的一方认为尽管我们有很多刚需，但在房价飙升了两年的背景之下，可负担性越来越低，同时加息会造成可负担性更低，这加上政府最近出台的打击炒房的规定和对外国买家的禁令，会导致投资者后退，而这会使得房价后面没有足够支撑导致下跌。

究竟房市会何去何从？从近期的房市趋势来看，我们已经感受到了一些影响。在和地产经纪们的交谈中，房市的降温似乎很快，有些周边地区已经不再有bidding wars，如果房价会下跌，究竟会有多少跌幅？今天我们来看看一些来自RBC的数据和预测。

加拿大央行于 3 月开始将其货币政策正常化，使更高的利率成为现实，而不是对未来时间的模糊承诺。央行于 4 月 13 日宣布将利率上调 50 个基点至 1.0%，市场预期是在年底前央行将政策利率上调至中性水平。也就是说这将在短短六个月内再增加 100 个基点，达到 2.0%，而不管是固定房贷利率还是浮动利率在年底会达到略高于大流行前的水平（1.75%）。

加息现在推高了抵押贷款压力测试的要求，将过度购买的买家排除在市场之外。但即使是那些仍然有资格获得抵押贷款的人也会看到更高的利率会减少他们可以获得的抵押贷款额度以及他们可以支付的价格。例如，根据RBC的计算，对于收入中等的家庭，固定抵押贷款利率的上升将使最高购买预算减少约 15%。

从负担能力的角度来看情况，更高的利率将对买家构成巨大挑战。RBC 的数据分析加拿大的总体负担能力指标已经跌至 31 年来的最低点，未来一年有可能达到有史以来最糟糕的水平。

对加拿大央行采取更激进的利率路径的预期促使RBC下调了住房预测：现在预计加拿大今年的房屋转售量将下降 13% 至 578,000 套，明年再下降 14% 至 500,000 套（分别低于之前预测的 580,000 套和 548,000 套）。这意味着在 2023 年季度销售额稳定之前，春季至秋季期间将出现显著放缓。

那房价会怎么反应呢？RBC认为价格会在今年春季见顶，然后在今年余下时间温和走弱。然而，今年迄今为止强于预期的增长将导致 2022 年的年平均价格高于之前的预期。RBC现在预测加拿大的总体基准将上涨 8.1%（之前为 6.2%）。房市价格疲软将出现在 2023 年的年均值中，RBC预计将下降 2.2%（之前预计将上升 0.8%）。但是咱们最关心的从高峰到低谷的总跌幅是多少呢？RBC认为大约是 5%。

全国各地的每个买家都会感受到利率上涨的压力。但那些在最昂贵的市场中感受最深的人。RBC认为温哥华、多伦多和其他高价市场的价格下行压力会更大。这将转化为BC和安大略省 2023 年更大的年度价格下降。

那究竟会不会出现大家所担心的房市崩盘？虽然不能完全排除，但RBC认为市场崩盘的可能性很低。坚实的人口基础将继续支持加拿大的房地产市场。千禧一代在他们的黄金购房岁月将仍然是一股力量，不断增长的移民将进一步推动住房需求。这些因素将防止需求陷入深度冻结。

还有，在供应方面几乎普遍偏紧，库存处于历史低位。基本上没有迹象表明加拿大任何地方即将出现供过于求或过度建设的迹象。所以，RBC的结论是预计强劲的住房建设和降温需求将随着时间的推移重新平衡市场，而不是让房市陷入混乱。

我认为RBC对房市的综合评估是很中肯的。利率上升不会对房市构成重大威胁，而是可能会给市场带来可喜的变化，包括更少的价格战、更平衡的供给以及对买家来说的适度降价。在经历了去年的极端价格上涨和激烈的bidding war之后，我相信大部分人都会认为这对加拿大房市来说将是一个积极的转变。

我今天的分享就到这里。

Have a great day！

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