Leanne的每日分享 | 地产投资者最关心的问题：加息还有多少次是尽头？

大家早上好!

最近，越来越多的朋友开始问这个问题：央行已经进入加息周期了，还要加多少次？虽然我们只是在第一圈，但投资者已经专注于终点线的位置。因为每个投资者，不管是股市投资者，还是房产投资者（可能地产投资者更为关心），都关心资本的成本究竟会变得多高。这显然会影响需求，而需求会影响资产价格！ 要想知道加拿大还要加几次息，最终利息会到什么程度，我们要知道两件事：第一，美国的加息预测。不是说我们会如数照搬美国央行金融政策，谁叫咱们加拿大经济和美国经济联系这么密切呢。第二，我们要知道央行眼里的“中性利率”。 美联储政策委员会显示他们的个人和中位数预测未来几年的联邦基金利率。对咱们加拿大央行，那不是传统，但是4 月份的央行货币政策报告会提供央行对于美国和加拿大的中性利率的新估计。那什么是中性利率呢？这个定义为可以使经济保持充分就业的政策利率和稳定的通货膨胀。为什么要确定咱们加拿大的“中性利率”，我们要先参照美国呢？那是因为从历史上看，咱们的中性利率基本和美国中性利率呈非常强的正相关性。看看下图大家就明白了。 

FOMC认为美国中性利率大约是2.4%，那咱们加拿大的中性利率是不是也会是2.4%呢？从上图仔细看，加拿大的中性利率在过去10年中会略低于美国中性利率。

这个也有道理。CIBC的经济学家给出了3个原因为什么加拿大的中性利率可能低于美国中性利率：

第一，如果财政政策变得更紧，而同时因为一些最大省份试图削减债务比率，中性利率很可能最终成为货币的峰值设置政策。

第二，咱们的通胀没有美国那么高，GDP 复苏已经表现逊于美国。

第三，我们加拿大经济构成中有很多抵押贷款从 2020-21 年开始renew,在未来5年中很多mortgage renew的结果是更多老百姓面临更高的每月房贷支出，对于消费的影响会更大。

基于以上三点，咱们加拿大央行不太可能设置一个比美国更高的中性利率。CIBC经济学家认为加拿大合适的中性利率是2.25%。

但是有没有可能美联储就把美国的中性利率估算错了呢？有哪些因素比历史上有所改变，会导致美联储中性利率估算不准确呢？CIBC的经济学家指出两个重要因素，他们认为这个周期整体的中性利率可能比上一个周期要低。咱们详细分析一下。

第一，中性利率的一个重要驱动因素是人口结构，人口老龄化应该会对美国本周期的中性利率产生一些进一步的下行压力。人口老龄化可能全面放缓经济的趋势增长率，劳动力的增长缓慢，而且劳动效率也会放慢，这些因素会影响所谓的“潜在 GDP”增长速度。看看下图显示美国劳动力增长速度几乎为零了 – 目前在0.5%左右。而劳动效率的增长也已经在过去70年呈现长期下降趋势。

第二，CIBC经济学家指出政府债务，企业债务，家庭债务负担都高于以前。这一点上，咱们大家都心知肚明–看看加拿大政府在过去两年发了多少福利，造成财政赤字越来越高。美国政府也是同样，面对赤字越来越高，国债是国内生产总值将近1.3倍的现状！

显然，在断言美国的中性利率为 2.4% 时， FOMC 假设通胀将再次回落至 2% 范围。如果高通胀持续存在，并开始影响长期通胀预期，中性利率必须比上一个周期相应更高。这一点对于加拿大的中性利率也是一样。

所以，我们更加需要祈祷俄乌战争早点结束，对于全球的通胀压力会缓解很多。

我今天的分享就到这里。Have a great day！